$碧桂园服务(06098)$ $雅生活服务(03319)$ 感谢鼎盛置业在澳洲的专业分析，得知在澳洲购买房子投资，用作长租房的净回报率大概是4%(扣掉中介、物业、税费成本大概1个多点)，用作短租房大概是5%（扣掉中介、物业、税费成本大概1个多点）。
(资料图)
另外房价长期随着通胀会有1~3%的涨幅，但是同时要考虑25年以后房屋的折旧成本，所以我认为，房价前20年通胀涨幅会和持有20年后逐渐显现的折旧成本相互抵消掉。当然这是平均的结果，有的房价涨幅大于折旧，有的无法抵消折旧的影响。
最后，投资澳洲房产，长租回报率4%，短租5%。房产作为一项重型投资，持有风险较低，但是相对于无脑的银行存款和理财，还有有一定的专业性和更高的风险。所以相对于银行存款，还是有一定的风险溢价的。同时，短租的回报率高于长租一个点，这是以短租承担了更加不稳定的收租风险和耗费房东更多的精力为代价的，可以说，天下没有免费的午餐，在这个比购买存款难度级别略高的投资领域，实际上的竞争和博弈是相当激烈的。
我们看看十年期的国债回报率水平，大概均值在3%~5%的区间，简而言之，投资房产的均值回报实际和投资十年期国债差不多。
实际上，如果你精通与国债套利，或者抓住国债高于5%回报的区间买入持有，其收益和回报是高于房地产投资的。同样的，如果你是房地产领域的专家，你也可以发现价值洼地，获得高于均值4%~5%的年化回报，但是，你的优秀也对应了别人的差劲，总有低回报或者亏损的房地产投资者与你匹配。激烈博弈的结果一定是均值回归，有人超额回报，有人一定超额亏损，记住，房产的均值回报是4%和5%,均值的每一个点提高都是激烈博弈的结果，长期看，选择5%短租房回报的房产投资者，平均水平和背后的付出一定是高于选择4%长租房的投资者的。一分耕耘一分收获，天下没有免费的午餐。
最后，让我们把关注点再投向物业管理权经营，我们认为，物业管理权经营更偏向于轻资产，其两项主要的收入来源，一个是body corp salary，也就是类似中国小区的物业费，属于基本工资，需要付出劳动和与业主沟通；另一个收入，letting fees也就是出租房屋10%以内的提佣，则需要同时和业主以及租客打交道，并具有营销技巧，其角色类似于国内的房产中介。
这门生意的难度将大于短租房，而短租房大于长租房，但这门生意也属于一门稳定的入门级别生意，在激烈的竞争博弈中，我们认为，投资这门生意的平均回报率约为6%，这样，物业管理（6%）>短租（5%）>长租（4%），也为我们划出了一条清晰的低风险投资生意的回报率分级曲线。
接下来我进行一项纯粹的大脑思想实验，来推导这个6%的平均回报率是怎么来的。
根据多方网上的结果，物业管理权（不包括购买小区经理房）的平均转让价格是收入的5倍，即5PS。
即，假设一个年收入20万的物业管理权生意，其中10万属于法人团体工资（即公共区域物业打理报酬），另外10万属于属于letting income即出租抽佣。
现实生活中购买物业管理权的人多为夫妻店模式，即买下来夫妻二人经营。但实际上夫妻二人是付出了劳动的，他们的工资也应该按照市场化的原则来计算，只有扣掉他们工作报酬后的净利润，才是他们100万投资的真正回报。否则他们去打工也可以赚钱，而现在他们因为这个生意就没法打工了。
首先看看10万固定物业收入的人工成本，澳洲物业小时工的收费大概40到50澳元，按清理泳池、修剪园艺以及打扫公共区域卫生平均一天2小时工作量计算，一年的人工大概需要4万元；另外几十户乃至100户小区偶尔接接业主电话、维护业主关系之类的兼职类文秘工作，我们假设需要另外支付给小时工3万澳元。这样算下来工资成本7万，能剩下3万，即30%的毛利率。
再看看另外10万的租赁抽佣和租赁管理，由于帮助租房和代收租金都属于体力相对轻松，但是更需要营销和沟通技巧的工作，这份工作工人获得的收入比例理应更高，实际从国内和澳洲的相关网站看，经纪人和老板的抽佣大概就是五五分成。那么这块业务的工资成本5万，剩下5万，即50%的毛利率。
那么这个100万5倍营收的投资回报率就比较清楚了，需要扣掉人工成本12万，剩下毛利8万，再按照澳洲30%的所得税税负，扣税后大概就是6%的年化回报率。
===========
总结
物业管理权平均回报率6%，持有短租房平均回报率5%，持有长租房平均4%
回报率越高，需要的经营技巧越高，需要额外的付出越高，需要额外承担的风险也越高，在激烈竞争的低风险低收益不动产领域收益中，每提高一个点的平均回报率，都要付出巨大的博弈成本。
==========
国内碧桂园服务目前的ps大概0.5倍，算上未来合同面积的大概0.25倍。
雅生活服务大概是0.3倍，考虑未来拓展面积大概0.2倍。
世茂服务是0.35倍，未来有望0.25倍。
我们买入港股物业服务股的股权，不仅不需要购买额外的低回报经理房，还送接近甚至超过买入成本的纯现金，另外不需要你参与经营整个生意，而且，你买的是成百万甚至千万家庭的物业收费权，持有他们的风险比起单吊几十户小区的物业经理人，在统计学上风险小到几乎为0。
花费十分之一乃至二十分之一的价格，买入风险更低，现金更多，且不需要自己经营的物业股权，让澳洲辛辛苦苦打理物业的小生意人知道了，估计要哭的眼珠子掉下来。
标签：
